目指せ！金持ち大家さん

定期借地権付住宅の供給、過去最多に　国交省
6月26日18時32分配信 住宅新報
http://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20090626-00000001-jsn-ind

　国土交通省は６月26日、「平成20年全国定期借地権付住宅の供給実態調査」の結果を発表した。

　それによると、平成20年に供給された定期借地権付住宅は6,373戸（前年は5,185戸）で、制度創設以来過去最多の供給となった。

　内訳は、持家が1,170戸、賃貸が5,203戸。持家は一戸建て住宅が268戸、分譲マンションが902戸。賃貸住宅は公的主体によるものが2,825戸、民間事業者によるものが2,378戸となった。

　過去最多の供給になった要因について同省は、「独立行政法人都市再生機構の民間供給支援型賃貸住宅制度により、大区画の賃貸住宅用地が大量に供給されたことや、民間大手ハウスメーカーによる定期借地権制度を活用した賃貸アパートが大量に供給されたため」と分析している。

マンション賃貸料、東京23区などで底打ち気配――アットホーム調査
6月22日12時45分配信 Business Media 誠
http://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20090622-00000015-zdn_mkt-bus_all

主要都市における賃料インデックスの推移（出典：アットホーム）
　アットホームは6月19日、主要都市における居住用マンション賃貸料の推移を発表した。同社での成約事例に基づいて算出したもので、対象は鉄筋コンクリート構造、駅徒歩15分以内で18〜100平方メートルのマンション。

　全国主要都市の賃料インデックスの直近1年間の動きを見ると、東京23区や札幌市では堅調、大阪市や仙台市では弱含み、福岡市では上昇基調で推移している。

　アットホームでは「ここ数年、全国の主要都市においては、ファンド資金を中心とした賃貸マンションの大量供給が行われた。しかし2008年に入ってからは、大量供給の影響で市場に過剰感が出てきたことや資金調達環境の悪化に伴い、新規供給は減少。景気後退に伴う転居控えや主要都市への人口流入の減少から、賃貸マンションへの需要は弱くなっているが、新規供給が減少したことにより市場の需給バランスはやや改善している状況にあると思われる」とコメントしている。

首都圏の半数「持ち家買いたい」
6月20日8時18分配信 フジサンケイ　ビジネスアイ
http://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20090619-00000004-fsi-bus_all

　長谷工アーベストが、首都圏の賃貸マンションをはじめ、借家に住む２０代後半〜５０代を対象に、持ち家に関するアンケートをしたところ、約半数が「持ち家を購入したい」と回答した。

　特に２０代後半と３０代は、約６割が持ち家を希望し、経済環境の悪化で住宅取得意欲の減退が心配される中にあって、若い世代の底堅い持ち家志向が裏付けられた。

　２０代後半から３０代が持ち家を希望する理由としては、「家賃がもったいない・家賃よりローンが得」「広い家に住みたい」「子供や家族のため」「人生設計がしやすい」「資産形成をしたい」などが挙がった。

　経済性や現在の住まいに対する不満に加え、将来の備えとして考えている人が多いことがわかった。アンケートは４月３日から６日までインターネットで行い、８００件の回答を得た。

コインパーキング市場、2012年に1920億円…富士経済
6月26日11時10分配信 レスポンス
http://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20090626-00000012-rps-ind

富士経済は25日、コインパーキングと機械式駐車装置、自走式駐車場、駐車場の管理・案内・誘導システム、駐輪装置の国内市場を調査し、その結果を報告書「パーキング関連市場の全貌と将来展望2009年版」にまとめた。
　
報告書によると2007年から2008年にかけて建設不況でマンションやビルの新規建設計画の頓挫が相次いだため遊休地が急増、有効利用策の一つとしてコインパーキングが選択された。この結果、コインパーキングの物件数、設置台数ともに増加し、2008年の累積設置台数は前年比8.5％増の61万2000台となった。
　
しかし、これらは短期的な転用が多いため、物件当たりの設置台数は少なく小規模化している。一方、ガソリン価格の高騰時に車を手放したり、景気低迷により自動車の利用が手控えられたことなどから、コインパーキングの稼働率が低下し、2008年のコインパーキング事業の売上はマイナスに転じた。2009年も不況の影響で稼働率は悪化しており、コインパーキングの物件数と設置台数は増加するものの、トータル売上はマイナスになると見込まれる。
　
今後もコインパーキングの物件数と設置台数は増加すると予測。また、稼働率は更に低下するものの、事業者が稼働率改善策も打ち出すことからその下げ幅は穏やかになり、2011年以降売上はプラスに転じると予測している。
　
コインパーキング市場予測では2012年に75万8000台、売上げが1920億円と予想。
　
パーキング関連市場調査は、タワーパーキング、地下方式、平面往復方式、二段・多段方式といった機械式駐車装置、プレハブや建物型の自走式駐車場、駐車場やPA・SAなどの管理・案内・誘導システムを対象とした。2008年の駐車関連市場は前年比9.5％減の1729億円となった。マンション需要に下支えされたエレベータ方式のタワーパーキングの実績は伸びたが、その他は概ねマイナスで、特に不動産投資の急激な冷え込みにより、自走式プレハブ立体駐車場の実績が大幅に減少したことが影響した。自走式プレハブ立体駐車場は、2007年も建築基準法改正による建築確認審査の長期化でマイナスとなり、2年連続で20％程度の減少となっている。
　
駐車関連市場は2010年まで縮小し、以降プラス成長に転じると予測。しかし、内容は2008年以前と異なり、2008年まで拡大したエレベータ方式のタワーパーキングはマンション需要が一段落し縮小に転じ、自走式プレハブ立体駐車場は商業施設需要が回復しプラス成長に転じると予測している。
　
このほか、駐輪装置は2005年の「道路法施行令」の改正以後、道路上に駐輪場を設置することが可能となったことで、官公物件を中心に需要が拡大してきた。電磁ロック式サイクルラックや、女性や高齢者でも十分に使用できる垂直二段式サイクルラックといった新製品の登場で、市場は堅調に推移していくと予測される。

5年以内の住宅計画がある人は24％、特に30代前半で関心増す
6月25日17時18分配信 nikkei TRENDYnet
http://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20090625-00000014-nkbp_tren-ind

　東急不動産グループの東急住生活研究所は、住宅計画に関する意識調査の結果を発表した。それによると、5年以内に住宅に関する計画がある人は24.0％で、前年の17.0％から7ポイント増加した。一方、予定がないという回答者は前年の71.3％から61.3％へと減少しており、住宅の購入、賃貸、リフォームなどに対する意欲が増していることが分かった。

　住宅計画がある割合を年代別にみると、30代前半では前年からほぼ倍増するなど、20代後半から40代前半で大幅に上昇した。一方、年齢が上がると慎重になる傾向があり、45才以上は微増にとどまった。

　住宅計画を持つ回答者のうち、「買い時だと思う」人の割合は、マンションの場合が70.8％（前年は39.1％）、戸建てが76.4％（同41.8％）と、いずれも前年から約30ポイント増加した。

　購入者と購入計画者に動機を尋ねると、「持ち家がほしい」といった理由のほかに「家賃が高い」「家賃を払うのがもったいない」「金利が低かった」「住宅の価格が下がった」など、経済的要因が大きいことが分かった。

　調査は4月18―20日にかけて、首都圏に住む25才以上の男女1万7858人を対象に、オンラインでアンケートを実施した。

首都圏居住用賃貸物件成約数、３カ月連続で増加　アットホーム
6月25日18時12分配信 住宅新報
http://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20090625-00000001-jsn-ind

　アットホームはこのほど、同社の不動産情報ネットワークにおける５月の首都圏賃貸物件市場動向を発表した。

　それによると、５月の首都圏居住用賃貸物件成約数は１万5,943件（前年同月比2.4％増加）で、３月に14カ月ぶりで増加してから３カ月連続の増加となった。地域別では、千葉県が1,312件（同25.3％増加）、埼玉県が1,484件（同32.1％増加）と大幅に増加したが、神奈川県では前年同月比10.3％減少の4,617件となった。

　１戸当たりの成約賃料の首都圏平均は、賃貸マンションが9.84万円（同2.1％下落）、賃貸アパートは6.45万円（同1.7％下落）。全体では8.54万円（同3.4％下落）となった。

＜住宅ローン＞ボーナス減で払えず競売急増
6月24日11時57分配信 毎日新聞
http://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20090624-00000045-mai-soci

　不況による収入減で住宅ローンを返済できず、自宅が競売にかけられるケースが急増している。夏のボーナスが大幅に落ち込むなど家計への打撃は深刻化しそうだ。虎の子のマイホームを手放さざるをえない人はさらに増えるのだろうか。【永井大介、宇都宮裕一】

　◇不況が家計直撃

　東京都新宿区の４０歳代の男性会社員に昨年末、住宅金融支援機構（旧住宅金融公庫）から封書が届いた。「２週間以内に住宅ローンを一括返済できなければ競売に移行する」

　妻と小学生の娘の３人暮らし。００年に３７００万円で２ＬＤＫのマンションを購入した。返済は月１０万円。給料は月５０万円を超え、余裕があったが、昨年夏から一変した。

　勤務先の建築会社の業績悪化で給料は３０万円台に。妻が体調を崩し、治療費などで消費者金融から４００万円を借りたが、住宅ローンが払えなくなった。

　男性は競売後に離婚し、手元に残ったのは１８００万円のローン。自己破産を申請し、今は狭いアパートに住む。「無理してでもマイホームは維持したかったが、まさかこんな不景気になるとは」

　◇昨年度は３５％増

　国内の住宅ローン残高の約２割を占める住宅金融支援機構によると、０８年度に競売に持ち込んだ件数は前年度比３５％増の１万６５７７件。今年３月は昨年９月の約２倍の１８３０件に上った。

　東京都中央区のＮＰＯ法人、競売債務者支援協会（岡野雄一郎理事長）には現在、競売を迫られた人の相談が１日１０〜２０件寄せられる。以前は不況の影響を受けやすい中小企業の経営者が多かったが、最近は「給与削減でローンが払えない」と訴える大企業の社員が目立ってきたという。

　金融機関が競売を通知しても、裁判所が競売にかける前に、不動産業者が仲介する「任意売却」も多い。売却額が競売よりもやや高いからだ。岡野理事長によると「競売の相談のうち４割は任意売却」。ただ、地価下落で任意売却も不調に終わり、競売に移行するケースが増えている。

　◇返済期間延長も

　一方、ボーナス削減で住宅ローンを払えなくなる事態続出を警戒し、金融機関も対応に乗り出している。

　大手銀行は各支店に住宅ローン相談にきめ細かく応じるよう指示を出した。東邦銀行（福島県）は、返済期間の延長を、従来は借入日から最長３５年しか認めていなかったが、最長５０年に延ばした。

　住宅金融支援機構も主力の「フラット３５」（最長３５年の長期固定金利住宅ローン）で返済期間の延長やボーナス払いの減額などが利用できる制度を用意。「競売は最後の手段。とにかく早めの相談を」と呼びかける。

　政府は０９年度補正予算で「フラット３５」を頭金ゼロでも利用できる財政支援を盛り込んだ。従来は頭金が借入額の１割以上必要だった。

　◇計画は慎重に

　ファイナンシャルプランナーの西澤京子さんは「経済の先行きが不透明な中、返済できなくなるリスクが高いことも認識すべきだ」と指摘。当初は返済額を抑えたが、後に払いきれなくなって社会問題化した「ゆとりローン」や米サブプライムローンの二の舞いになりかねず、西澤さんは「完済までの家計の長期計画を立て、慎重に利用すべきだ」と話す。

「派遣切り」に非情の夏　迫る立ち退き期限
6月20日14時27分配信 産経新聞
http://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20090620-00000550-san-soci

　解雇や契約終了で社員寮などからの退去を余儀なくされた求職者に対し、神奈川県が全国に先駆けて実施した県営住宅への期限付き入居。第１弾として募集した横浜市泉区の「いちょう上飯田団地」の退去期限が６月末に迫り、入居者らは不安を募らせている。

　同団地は県が平成２０年１２月〜２１年３月に、ハローワークを通じ単身者を対象に３カ月から半年の期間、３千円〜４千円の家賃で入居者を募集。４５戸に計９２人が入居したが２２人が退去し、現在の入居者は７０人となっている。

　県が２０年５月に当時の入居者７４人に対して実施したアンケート（５３人が回答）によると、６月下旬に退去できるとしたのは２３人だった。移転先の住宅について、「探している」としたのは３５人で、「不動産店などに相談した」と答えたのは１３人。厳しい現状が浮き彫りになった。

　松沢成文知事はこれに対し、「８月までは入居期限の延長も検討する」と表明。９月からは公募による入居者が控えており、松沢知事によると「それを差し置いて今の入居者を優先してしたら、県の政策として本末転倒」といい、「県でも紹介するなどサポートするので、（期限までに）次の仕事を探してほしい」というのだ。

　ともあれ、同団地の入居者らも４月〜６月、県に入居期間の延長などを要望してきたこともあって、病気にかかっているなどの入居者については生活保護で対応し、職業訓練中の入居者などに対しては、７月後半以降に国が実施するとしている特別生活費の支給が始まるまで、「つなぎ」でそのまま入居できることになった。

　また県は６月１５日〜同月２４日、入居者に対し、ハローワークを通じて再就職の予定や求職活動の状況、住居の確保などについて「特別職業相談」を実施。結果をまとめて今後の具体的な対応を検討していくとしている。

　ただ、関係者の不安はぬぐえない。同団地の連合自治体役員は「８月まではいいというが、それ以降の言及がない。その間に出て行ってくださいよと。みんながみんなうまく収まるとは思えない」と懸念する。この役員は「（同団地には）入居者がいないところが約２０戸あるのに…」とも話した。

　県内ではほかに、１０月末が退去期限の逗子市の県営「沼間南台団地」に１３人（６月１２日現在）が入居している。また横浜市や相模原市など１０市町が提供する公営住宅や住宅供給公社２社の住宅には約２４０人が入居している。

　松沢知事は「市町や公社とも対応を協議して、連携して取り組んでいきたい」としているが、回復の兆しがみえない雇用情勢の中で、不安は大きくなるばかりだ。

トヨタホーム、賃貸住宅商品に13プラン追加
6月26日22時40分配信 レスポンス
http://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20090626-00000040-rps-ind

トヨタホームは、鉄骨ユニット工法による賃貸住宅商品「シンセ・スマートメゾン」にインナーガレージタイプを追加し、首都圏・東海圏・近畿圏の主要販売店で発売した。

新タイプは、ガレージ付き住宅への関心の高まりに対応、「クルマを大切にしたい入居者」のニズに応えるプランを用意したもので、トヨタホーム賃貸住宅のフラッグシップ商品となる。今回、インナーガレージタイプを含め、狭小地向けプランなど、合計13プランを追加した。

インナーガレージタイプは、2階建てメゾネット式住戸の1階部分に、屋内式の駐車スペース（インナーガレージ）を置くプランで、南北の向きと面積の違いにより、4プラン設定した。

ガレージはDIYスペースや大型収納庫など多目的に利用でき、周辺他物件との差別化を図るためのポイントになる。トヨタ自動車が今後推進していくプラグインハイブリッド車（PHV）用の充電コンセント設置も可能。

また、「狭小地への対応」商品としては、社会人単身やカップルをターゲットとした1K-1LDKのコンパクトプランを中心に追加し、土地オーナーへの提案力をより高めた。南北の向きおよび面積の違いにより9プランを設定した。

価格は、インナーガレージタイプが、1坪当たり44万円から。販売目標はシンセ・スマートメゾン全体で年間300戸。

ハワイの不動産価格下落から見えてくるもの
6月26日10時18分配信 サーチナ
http://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20090626-00000061-scn-bus_all

　先日ハワイの日刊紙ホノルルアドバタイザーは、ハワイにて主に一次取得者が購入している不動産のサイズが縮小傾向にあることを発表した。

　世界的なデフレ傾向が続く中、アメリカ本土に比べ緩やかではあるものの、ハワイの不動産価格も下落傾向が続いている。一方で失業率の上昇が顕著になる中、中間層を中心とした実質所得の伸びは見られない。このような状況下で、ハワイの不動産市況を眺めていると一部のセグメントに限り検討しているようだ。具体的にはスモールユニットを購入する一次取得者層で価格帯は13万ドル台からある。因みにスモールユニットとは350スクエアーフィート前後のサイズだ。

　フィートでの表示のためほとんど日本人はイメージが沸かないとおもうが、同レポートはイラストレーションを表記しているが、これによると、車3台分のガレージの大きさ、あるいは、ワイキキ界隈の小型から中型のルームサイズのホテルの間取りとほぼ同じサイズとのことだ。

　このように、景気の後退はハワイの不動産マーケットにも今までとは違った動きをもたらせているようだ。多くの日本の方はハワイの不動産というとカハラやハワイカイのゴージャスな一軒屋をイメージすると思うが、それはパイのほんの一握りであり、実際は、いい悪いは別にして、日本を凌ぐ二極化状態となっている。

　ということで、今回は、あまり日本のメディアでは報道されない、しかし社会構造上、もっとも大きなセグメントであるハワイの中間そしてその下（ミドルクラスからローエンド）の層についての不動産市況についてコメントしてみたい。

　話はアメリカ準州の時代に遡るが、当時ハワイは安い賃金を武器に、本土向けにサトウキビやバナナの輸出といった農業で外貨を稼いでいた。しかし賃金の面で、やがて東南アジアとの価格競争に晒され弱体化した。一方で1959年にアメリカの州として帰属して以降、そのリゾート地としての将来性を見出され、以降徐々に、土地開発同時に不動産投資が盛んになった歴史がある。

　つまり、一部の外部から移り住んできた富裕層を除き、ハワイでの現在の生活者の大多数は当時の農業で生計を立てていた人たちの子孫といえる。現在、観光業はハワイでの主幹産業であり、国民の半数以上がなんらかの形で観光業に携わっているが、従業員の多くは当時の農業従事者からの移転組なのだ。

　このように、アメリカ本土からの大手資本（ホテルやショッピングセンター等に代表される）がハワイの労働者を使い、主に外国からの旅行者を対象にビジネスをしている構造は当時のプランテーション型農業と図式がよく似ている。

　話が若干脱線してしまったが、産業構造上、ハワイでもっともマーケットが大きいのがこのセグメントである。そして、彼らが購入しているのが、スモールユニットということだ。また、不動産を開発する側の立場からすると、通常開発することのみで収益を上げており、大手でない限り、賃貸ビジネス等開発後の収益源を持たない。しかもその開発資金の多くは借り入れだ。つまり、景気に関係なく永久に開発しなくてはキャッシュフローが回っていかない。

　このように生産する側と購入する側のそれぞれの思惑により、今後新規の不動産開発の低価格、小型化傾向はしばらく続くと筆者はみている。（執筆者：小林護　ハワイ投資コンサルタント）